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Richiedi una consulenza legale in diritto civile 1) Nel condominio dove abito l'assemblea ha deliberato di installare un ascensore al posto della tromba delle scale; ma può farlo anche se io non sono d'accordo?

RISPOSTA: In tema di deliberazioni condominiali, l'installazione dell'ascensore, rientrando fra le opere dirette ad eliminare le barriere architettoniche, costituisce innovazione che, ai sensi dell'art. 2 legge n. 13 del 1989, è approvata dall'assemblea con la maggioranza prescritta rispettivamente dall'art. 1136, commi 2 e 3, c.c., ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Se l'assemblea condominiale non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida ed è approvata se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio ed almeno un terzo del valore dell'edificio.

Naturalmente, rimane ferma la previsione del comma 3 del citato art. 2 legge n. 13 del 1989, che fa salvo il disposto degli art. 1120, comma 2, e 1121, comma 3, c.c.: in particolare l'art. 1120 co.2 vieta in ogni caso le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino, mentre l'art. 1121 prevede che in caso di innovazione che importi una spesa molto gravosa o che abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata (come ad es: l'ascensore), i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.

Resta comunque salva, ex art. 1121 3° co., la possibilità per i condomini e i loro eredi o aventi causa di poter partecipare, in qualunque tempo, ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.

Di conseguenza, nel caso prospettato, il singolo condomino potrà impugnare la delibera qualora l'installazione dell'ascensore pregiudichi la stabilità stessa dell'edificio, e comunque potrà astenersi dal partecipare alla spesa particolarmente gravosa rinunciando ad usufruire dell'ascensore



2) Il mio vicino di pianerottolo ha aperto una seconda porta di accesso al proprio appartamento; ma può farlo?

RISPOSTA: Per giurisprudenza costante (v.d. Cassazione civile, sez. II, 10 febbraio 1981, n. 843) i pianerottoli, quali elementi essenziali della scala di accesso ai diversi piani dell'edificio in condominio, sono per presunzione di legge, salvo diverso titolo, in comproprietà fra tutti i condomini.

Pertanto, la loro utilizzazione da parte dei singoli condomini è soggetta alla disciplina propria dell'uso individuale della cosa comune, con la conseguenza che è del tutto legittima la creazione di un secondo ingresso ad un appartamento di proprietà esclusiva, in corrispondenza del pianerottolo antistante, ove non limiti il godimento degli altri condomini e non arrechi pregiudizio all'edificio ed al suo decoro architettonico.

Di conseguenza, nel nostro caso ciò che occorre verificare è se l'apertura della seconda porta impedisca agli altri condomini di usare della cosa comune: se, ad esempio, la seconda porta presenta una struttura tale da limitare o rendere più incomodo agli altri l'accesso al piano, allora in tal caso l'iniziativa del singolo condomino può essere bloccata in quanto lesiva dei diritti che la legge riconosce a tutti i condomini sul bene comune.



3) Nel palazzo ove abito c'è un condomino che è proprietario di un cane: questo cane però non solo abbaia tutta la notte ma sporca anche sulle scale; cosa posso fare?

RISPOSTA: La giurisprudenza di merito ha avuto modo di precisare che la detenzione di un animale può integrare in astratto la fattispecie di cui all'art. 844 c.c. (che regolamenta le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori ecc.) in quanto tale norma, interpretata estensivamente, è suscettibile di trovare applicazione in tutte le ipotesi di immissione che provochino una situazione di intollerabilità attuale; pertanto, anche in mancanza di un regolamento condominiale che vieti al singolo condomino di detenere animali nell'immobile di sua esclusiva proprietà, la legittimità di tale detenzione deve essere accertata alla luce dei criteri che presiedono la valutazione della tollerabilità delle immissioni (Tribunale Piacenza, 10 aprile 1990).

Pertanto, se l'abbaiare del cane o le esalazioni all'interno del condominio superano il livello di normale tollerabilità e arrecano effettivamente un pregiudizio alla collettività dei condomini sotto il profilo della quiete o dell'igiene - valutazione, questa, rimessa all'apprezzamento del giudice - lo stesso giudice potrà anche ordinare l'allontanamento dell'animale dall'edificio condominiale, con divieto di farvi ritorno.


4) Il condomino che abita al piano sovrastante il mio appartamento continua a stendere i panni fuori dal suo balcone fino a coprire parte del mio balcone: cosa posso fare?

RISPOSTA: Il vicino di casa che si ritiene in diritto di stendere biancheria e simili fuori dalla propria finestra senza preoccuparsi se con tale suo comportamento leda i diritti di terzi è un'ipotesi che ricorre con una certa frequenza nei rapporti condominiali e spesso le discussioni iniziali degenerano e trasmigrano nelle aule giudiziarie. Al riguardo si richiama una sentenza di un Giudice di Pace di Napoli, sez. V del 23/02/2005 n. 9868, nella quale è espresso molto chiaramente il principio per cui "costituisce grave disagio, che supera la normale tollerabilità, il comportamento del condomino che sia solito lasciare ad areare ed asciugare fuori dal proprio balcone coperte e lenzuola, per tutta la loro lunghezza, fino a coprire parte del balcone dell'appartamento sottostante, impedendo così che filtri la luce e che passi regolarmente l'aria; a maggior ragione se a tutto ciò si aggiunge il disagio di subire lo stillicidio dei panni stesi, non potendosi ritenere lecita o legittima tale pessima abitudine, che crea disagio al proprietario dell'appartamento sottostante nonché danno all'estetica ed al decoro del fabbricato..."

Tale illecita condotta pertanto va oltre la normale tollerabilità e costituisce immissione molesta, sanzionabile con un'azione tendente a inibire la prosecuzione della condotta illecita e ad assicurare al proprietario dell'appartamento sottostante un equo risarcimento dei danni sofferti in conseguenza di essa.




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