Lunedi 24 novembre 2014

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L'utility consente di calcolare facilmente l'importo della tassa di registro da versare per i contratti di locazione ad uso abitativo o commerciale.
Per il calcolo è sufficiente impostare il tipo di immobile affittato, la durata del contratto e l'importo del canone di locazione.
Deve essere indicata anche la modalità di pagamento della tassa di registro: rateale (anno per anno) oppure in un' unica soluzione.
Nel primo caso l'utility calcolerà l'importo da versare relativo alla prima annualità e a quelle successive, nel secondo caso l'imposta complessiva decurata degli sconti previsti per il pagamento in un'unica soluzione.
Si ricorda che nel caso di pagamento rateale, la tassa di registro dovrà essere ricalcolata ogni anno sulla base del canone rivalutato secondo gli indici Istat.
Per i contratti di immobili ad uso abitativo l'imposta di registro varia in base al tipo di contratto (canone 'concordato' o 'libero') mentre per i contratti commerciali dipende dal fatto che il locatore sia o meno un soggetto passivo iva.



CALCOLO IMPOSTA REGISTRO LOCAZIONI
Tipologia dell'Immobile:
Durata del Contratto: anni  mesi
Importo Canone annuale  mensile  intera durata
Canone Concordato:
Soggetto Passivo Iva:
Pagamento Imposta:  rateale   unica soluzione


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NOTA:

Per calcolare la rata annuale di un contratto che prevede la rivalutazione Istat dovete inserire nel campo 'Importo' il canone già rivalutato (potete fare qui il calcolo).
In questo caso nel campo 'Durata' potete indicare la durata residua del contratto fino alla naturale scadenza.


Imposta di registro e tipologie di immobili

La tassa di registro si calcola in percentuale sull'importo del canone di locazione in base alla tipologia dell'immobile locato (1):
- Fabbricato ad uso abitativo: 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità; per i fabbricati ad uso abitativo a canone concordato vi è una riduzione del 30% se l'immobile è ubicato in uno dei comuni individuati dall' art. 1 DL 551/98.
- Fabbricato strumentale (per natura): 1% del canone annuo per il numero di annualità, se la locazione è effettuata da un soggetto passivo Iva (2) oppure il 2% da altro soggetto.
- Fondo rustico: 0.5% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità.
- Altro immobile: 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità.
Lo stesso trattamento degli immobili ad uso abitativo si applica anche per la locazione di box, cantine e pertinenze annesse all'immobile locato.
Gli immobili strumentali per natura sono quelli che non possono essere destinati ad un altro uso senza radicali trasformazioni ed in pratica sono quelli utilizzati per l'attività lavorativa; ad esempio rientrano in questa tipologia gli uffici e gli studi professionali (categoria A/10), i negozi e le botteghe (categoria C/1), i magazzini sotterranei per depositi e derrate (categoria B/8) etc.
NOTA: per un terreno non agricolo, soggetto anch'esso all'aliquota del 2%, selezionare la categoria 'Altro immobile'; viceversa per un terreno agricolo è necessario selezionare la categoria 'Fondo Rustico'
. (1) una circolare dell'Agenzia delle Entrate (la n. 27 del 4/8/2006) ha chiarito che, ai fini della determinazione della tipologia dell'immobile, fa fede la categoria catastale di appartenenza a prescindere dall'effettivo utilizzo.
(2) per "soggetto passivo Iva" si intende chi, nell'esercizio di imprese o di arti e professioni, effettua cessioni di beni o prestazioni di servizi soggette all'Iva; in altri termini è colui che nell'espletamento di una qualsiasi attività lavorativa è soggetto all'imposizione dell'Iva.


Contratti di locazione commerciale

Con il termine 'contratto di locazione commerciale' si intende un contratto di locazione avente per oggetto un immobile strumentale per natura.
La normativa in vigore (D.L. 223/2006) ha stabilito che per i contratti commerciali l'imposta di registro sia pari all' 1%, sempre che il locatore sia un soggetto "passivo Iva".
L'imposta si applica in tale misura a prescindere dal fatto che il locatore abbia optato o meno per l'assoggettamento Iva o che il contratto stesso sia esente Iva (art. 10 DPR 633/1972).
Se il locatore non è soggetto all'imposizione Iva, la registrazione del contratto è comunque assoggettata all'aliquota del 2%.


Contratti a canone concordato

I contratti di immobili ad uso abitativo a canone concordato, sono quelli quelli stipulati in base a "contratti-tipo" concordati dalle associazioni di categoria (proprietari-inquilini).
Tali contratti usufruiscono di una riduzione della tassa di registro pari al 30%.
La riduzione si applica per tutta la durata del contratto, anche in caso di pagamento rateale anno per anno.
Le associazioni di categoria che predispongono gli schemi dei contratti concordati sono ad oggi CONFEDILIZIA, UPPI, APPC, ASPPI, UNIONCASA, CONFAPPI e ANPE per gli affittuari, SUNIA, SICET, UNIAT, ANIA, Unione Inquilini e CONIA per i conduttori.


Modalità di pagamento

Per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani che durano più anni si può scegliere di:
- pagare in un unica soluzione, al momento della registrazione, l'imposta dovuta per l'intera durata del contratto.
- versare l'imposta ratealmente, anno per anno, tenendo conto degli aumenti Istat, entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.
Chi sceglie di pagare per l'intera durata del contratto ha diritto a uno sconto, che consiste in un sconto pari alla metà del tasso di interesse legale (attualmente 1%) moltiplicato per il numero di annualità.
Nel caso di pagamento rateale il versamento relativo alla sola prima annualità non può essere inferiore a € 67,00; in ogni caso l'importo complessivo dell'imposta, anche se versato in un'unica soluzione, non può essere inferiore a € 67,00.
Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l'imposta di registro è stata versata per l'intera durata, spetta il rimborso dell'importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta del contratto.
Sul deposito cauzionale versato dall'inquilino non è dovuta l'imposta di registro; se però il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l'imposta nella misura dello 0.5%.


La registrazione del contratto

La registrazione va effettuata entro trenta giorni dalla data di stipula del contratto.
Per i contratti di locazione stipulati con scrittura privata la richiesta di registrazione ed il versamento dell'imposta di registro possono essere eseguiti da una sola delle parti contraenti.
Il pagamento spetta al locatore ed all'inquilino in parti uguali, se non diversamente stabilito nel contratto, ma in ogni caso essi rispondono 'in solido' del pagamento dell'intera somma dovuta.
Le modalità di registrazione sono due:
1) In forma cartacea presso l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate, previo pagamento dell'imposta di registro.
2) In forma telematica con pagamento online della tassa di registro.
Per la richiesta di registrazione in forma cartacea occorre compilare il 'modello RLI', disponibile presso l'ufficio dell'agenzia.
Prima di presentare la richiesta occorre effettuare il versamento con le seguenti modalità:
- Dal 2015 tramite modello "F24 Elementi identificativi" o utilizzando il modello di richiesta di addebito sul proprio conto corrente.
- Fino al 31/12/2014 anche con il modello F23 presso le banche o gli uffici postali.
Unitamente al modulo con la richiesta occorre consegnare il contratto di locazione da registrare (due copie firmate in originale) apponendo le necessarie marche da bollo; l'ufficio rilascerà apposita ricevuta.


Imposta di Bollo

Per i contratti di locazione l'imposta di bollo è dovuta in maniera fissa pari a € 14,62 ogni quattro facciate di 25 linee ciascuna.
Sui tabulati meccanografici deve essere apposta una marca da € 14,62 ogni 100 linee, o frazione di 100 linee.
Da ricordare inoltre la marca di € 1,81 sulla ricevuta per il pagamento dell'affitto.


Adeguamento Istat

Nel caso di versamento annuale della tassa, se il contratto prevede un adeguamento Istat, l'imposta di registro deve essere ricalcolata tenendo conto della rivalutazione del canone.
Viceversa, nel caso di pagamento in un'unica soluzione, e solo in questo caso, non si tiene conto della rivalutazione annuale.
NOTA: se non è ancora stato pubblicato l'indice Istat relativo al periodo in cui si effettua la registrazione, si dovrà utilizzare l'ultimo indice disponibile.


Cessioni, risoluzioni e proroghe

Per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani con durata pluriennale, l'imposta si paga nella misura fissa di € 67,00.
Per le cessioni di contratti in presenza di corrispettivo si applica un'aliquota di registrazione del 2%.
Negli altri casi (per esempio, locazione di immobili non urbani), l'imposta si applica ai canoni ancora dovuti nella misura del 2% o dello 0,5% se si tratta di fondi rustici. Gli interessati (locatore e conduttore) devono versare l'imposta dovuta in un'unica soluzione, con il modello F23, entro 30 giorni e, nei successivi 20, presentare l'attestato di versamento all'ufficio dove era stato presentato il precedente contratto.
La proroga del contratto di locazione di immobili ad uso abitativo può essere registrata pagando l'imposta anno per anno oppure in un'unica soluzione per l'intero periodo di durata della proroga.


Codici tributo per il modello F23

107T - Imposta di registro per contratti di locazione fabbricati - intero periodo
115T - Imposta di registro per contratti di locazione fabbricati - prima annualità
112T - Imposta di registro per contratti di locazione fabbricati - annualità successive
114T - Imposta di registro per proroghe di contratti di locazione
113T - Imposta di registro per risoluzioni di contratti di locazione
110T - Imposta di registro per cessioni di contratti di locazione
671T - Sanzione amministrativa imposta di registro (ravvedimento)
731T - Interessi di mora al tasso legale


NOTE

- per indicare eventuali cifre decimali potete utilizzare indifferentemente sia la virgola che il punto; nei campi espressi in Euro è possibile separare le migliaia (a gruppi di 3 cifre) con il punto (in tal caso usare la virgola come separatore decimale).
- si ricorda che l'imposta di registro, così come l'imposta di bollo, non è dovuta se si aderisce alla cosiddetta 'cedolare secca'.
- quando si sceglie di pagare l'imposta di registro anno per anno, la tassa per gli anni successivi può risultare anche di importo inferiore a € 67,00.
- nel modello fiscale F23 per il pagamento dell'imposta l'importo deve essere arrotondato all'euro immediatamente inferiore, se la frazione decimale dell'imposta calcolata è inferiore a 50 centesimi, all'euro immediatamente superiore se tale frazione è maggiore o uguale a 50 centesimi.
- si precisa inoltre che il canone di locazione annuo non può essere inferiore al 10% del valore catastale dell'immobile.


Avvertenza:
Questa utility è realizzata per un uso non professionale e le informazioni fornite si intendono a carattere puramente indicativo.


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