Martedi 30 settembre 2014

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Questa applicazione consente di valutare la convenienza della cedolare secca sugli affitti, la nuova imposta sui redditi da canone di locazione che sostituisce l'Irpef e relative addizionali, la tassa di registro e l'imposta di bollo.
Oltre ai parametri relativi al contratto di affitto, alcuni utilizzati nel calcolo della tassa di registro, occorre indicare alcuni dati facilmente reperibili dall'ultima dichiarazione dei redditi al fine di determinare eventuali vantaggi o svantaggi derivanti dalla fascia di reddito di appartenenza.
Se il vostro contratto prevede la rivalutazione monetaria del canone, selezionate l'opzione "Rivalutazione Istat" e indicate la percentuale di rivalutazione stimata per la durata del contratto. Tale percentuale è proposta in automatico dal calcolatore come media aritmetica delle variazioni annuali dell'indice Istat rilevate degli ultimi 12 mesi ed il suo valore è comunque modificabile.
E' possibile indicare inoltre la percentuale di applicazione della rivalutazione scegliendo tra 50%, 75% e 100%.
NOTA: oltre al prospetto con i dati della simulazione, l'applicazione calcola e visualizza anche l'importo della cedolare secca da versare, sulla base del canone di locazione indicato.

novità Potrebbe servirti anche il  Calcolo acconto della cedolare secca 



CALCOLO CONVENIENZA CEDOLARE SECCA
Tipologia del contratto: Libero  Concordato e agevolato
Importo canone di locazione  annuale  mensile
Rivalutazione Istat:   prevista al: %  (andamento)
Applica rivalutazione al: 50%  75%  100%
Reddito annuo
Totale oneri deducibili
Totale detrazioni e
crediti d'imposta
Addizionale comunale
Addizionale regionale
% Deduzione forfettaria:

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Aggiornamenti normativi

! L' art. 4 comma 74 del D.L. 102/2013 ha ridotto dal 19% al 15% l'aliquota della cedolare secca per i contratti di locazione a canone concordato.

L' art. 4 comma 74 della L. 92/2012 ha modificato la deduzione forfettaria sul canone di locazione portandola dal 15% al 5% a partire dal 1° gennaio 2013.
Resta invariata la deduzione forfettaria del 25% per i fabbricati ubicati nella città di Venezia e quella del 35% per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico ( vedi art. 37 comma 4-bis DPR 917/1986 ).


Come utilizzare il calcolatore

La maschera dei parametri di calcolo è suddivisa in due sezioni:


1ˆ SEZIONE: dati del contratto di locazione

Tipologia del contratto:
Selezionare la tipologia del contratto stipulato: libero oppure concordato e agevolato.
Vedi nota sui contratti di locazione a canone concordato e agevolato.

Nota Bene:
nelle rare ipotesi in cui il contratto è concordato ma non usufruisce delle agevolazioni fiscali previste per i cosiddetti comuni "ad alta densità abitativa", come descritto nella nota, seleziona l'opzione "canone libero". In questo caso il calcolatore non applicherà l'ulteriore riduzione IRPEF e utilizzerà l'aliquota ordinaria della cedolare secca.

Importo canone di locazione:
E' l'importo del canone di locazione stabilito nel contratto; per comodità potete indicare un importo mensile o annuale.

Rivalutazione Istat:
Anche l'adeguamento istat ha un suo peso nel determinare il risparmio effettivo in quanto, se è vero che l'adozione della cedolare secca comporta un certo beneficio da un punto di vista fiscale, soprattutto per chi è soggetto ad un'aliquota irpef elevata, è altrettanto vero che il locatore che opta per la cedolare secca rinuncia all'adeguamento istat del canone.
La percentuale prevista, valorizzata inizialmente con l'ultimo indice Istat disponibile, rappresenta il tasso di inflazione che si prevede per il futuro e serve per fornire una stima sul 'mancato incasso' della rivalutazione Istat.
Per una simulazione maggiormente realistica è possibile specificare anche la percentuale di applicazione della rivalutazione che generalmente è pari al 75%.


2ˆ SEZIONE: dati fiscali

Reddito annuo:
E' il reddito complessivo percepito nell'anno come indicato nella dichiarazione dei redditi.
E' importante indicare se il reddito complessivo comprende già il canone di locazione oppure no; per verificarlo controllate il quadro RB del modello unico oppure il quadro B per chi compila il modello 730.
Si precisa che, in virtù della deduzione forfettaria, il reddito da locazione assoggettabile all'Irpef indicato nei modelli di dichiarazione è pari al 95% del canone annuale per i contratti liberi ed al 66,5% per i contratti concordati.
Se l'immobile è affittato da più di un anno è ragionevole pensare che il reddito indicato nell'ultima dichiarazione comprenda già il canone di locazione; in questo caso selezionate l'opzione "compreso il canone".
Viceversa, se siete al primo anno di affitto, il canone non può essere compreso nel reddito dell'ultima dichiarazione e pertanto dovete selezionare la voce "escluso il canone".

Totale oneri deducibili:
Questo campo è necessario per calcolare il reddito imponibile su cui calcolare l'Irpef e le addizionali comunali e regionali.
Il reddito imponibile si ottiene sottraendo dal reddito annuo le cosiddette 'deduzioni'; queste voci sono indicate nella dichiarazione dei redditi come 'Deduzione per abitazione principale' e 'Oneri deducibili'.
NOTA: se conoscete già il reddito imponibile indicatelo nel campo 'Reddito annuo' e lasciate vuoto il campo delle deduzioni.

Totale detrazioni e crediti d'imposta:
In questo campo potete inserire la somma delle detrazioni di imposta spettanti (ad esempio le detrazioni per carichi di famiglia, come la detrazione per coniuge a carico, e quelle da lavoro dipendente).
NOTA: anche se è facile confondere i termini esiste una sostanziale differenza tra 'deduzioni' e 'detrazioni': le deduzioni, come detto, vengono sotratte dal reddito complessivo per quantificare il reddito imponibile.
Dall' imponibile si calcola l' Irpef lorda da cui vanno tolte le detrazioni, ottenendo in tal modo l' Irpef netta dovuta al fisco.

Addizionale comunale:
Inserite in questo campo l'importo totale dell'addizionale comunale riferita all'ultima dichiarazione dei redditi.
Se non conoscete questo valore cercate qui l'aliquota prevista nel vostro comune di residenza ed applicatela al reddito imponibile.

Addizionale regionale:
Inserite in questo campo l'importo totale dell'addizionale regionale come indicato nell'ultima dichiarazione dei redditi.
Se non conoscete questo valore cercate qui l'aliquota prevista nella vostra regione di residenza ed applicatela al reddito imponibile.

% Deduzione Forfettaria:
La deduzione forfettaria Irpef sul reddito da canone di locazione è attualmente pari al 5%.
Come spiegato nell'aggiornamento normativo, fino al 2012 tale deduzione era pari al 15%, mentre il valore del 5% va utilizzato a partire dal 1° gennaio 2013.
Potendo contare su una minor deduzione, la quota di canone assoggettato ad Irpef è più alta rispetto a prima e ciò dovrebbe rendere maggiormente conveniente l'adozione della cedolare secca.
E' possibile selezionare, se necessario, altri valori della percentuale di deduzione:
25% per immobili ubicati a Venezia e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano.
35% per immobili di interesse storico o artistico.
NOTA: abbiamo lasciato disponibile l'opzione del 15% per effettuare simulazioni e raffronti con la normativa previgente.


NOTE

- per indicare eventuali cifre decimali potete utilizzare indifferentemente sia la virgola che il punto; nei campi espressi in Euro è possibile separare le migliaia con il punto (in tal caso è obbligatorio usare la virgola come separatore decimale).
- gli importi inseriti e le imposte calcolate sono sempre arrotondati all'euro superiore o inferiore.
- il canone di locazione annuo non può essere inferiore al 10% del valore catastale dell'immobile.


I contratti a canone concordato e agevolato

Un canone di locazione si dice concordato (o convenzionale) se è determinato sulla base di accordi definiti localmente dalle associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini che stabiliscono gli importi massimi e minimi dei canoni sulla base delle caratteristiche dell'alloggio, della zona dove è ubicato ed altre ancora.
Le principali tipologie di contratti di locazione a canone concordato sono:
- Contratti di durata 3 + 2 anni di rinnovo obbligatorio (salvo facoltà del locatore di negare il rinnovo per i motivi ex art. 3 L. 431/1998).
- Contratti per studenti universitari da 6 mesi a 3 anni, con rinnovo automatico per la stessa durata, salvo disdetta dell'inquilino.
Le associazioni di categoria che predispongono gli schemi dei contratti concordati sono ad oggi CONFEDILIZIA, UPPI, APPC, ASPPI, UNIONCASA, CONFAPPI e ANPE per gli affittuari, SUNIA, SICET, UNIAT, ANIA, Unione Inquilini e CONIA per i conduttori.
Per gli immobili a canone concordato l'imposta di registro è ridotta del 30%.
Il canone concordato, oltre alla riduzione forfettaria del 5% prevista per tutti i redditi da locazione ad uso abitativo, usufruisce nella maggior parte dei casi di ulteriori agevolazioni fiscali, anche in regime di tassazione ordinaria (ovvero senza optare per la cedolare secca) in base a quanto previsto dall' art. 8 della L.431/1998 (in tal caso si parla anche di canone concordato e agevolato).
L'articolo 8 prevede infatti che se l'immobile è ubicato in uno dei comuni individuati dall' art. 1 DL 551/98 è prevista una ulteriore riduzione del 30% ai fini dell'assoggettabilità del reddito ai fini IRPEF.
I comuni individuati dall'art. 1 del DL 551 sono definiti genericamente "ad alta densità abitativa" e sono in particolare:
- i comuni con scarse disponibilità abitative individuati dall' art. 1, lettera a) e b) del citato decreto, e cioè i comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, i comuni con essi confinanti e gli altri capoluoghi di provincia.
- i comuni ad 'alta tensione abitativa' individuati dal Cipe (allegato "A" della delibera CIPE 30/05/1985 e delibera CIPE 08/04/1987, n. 152).
NOTA: l'ulteriore riduzione IRPEF è applicabile anche se l'immobile è concesso in locazione a residenti nei comuni della regione Abruzzo colpiti dal sisma del 2009 le cui abitazioni sono state dichiarate inagibili.
Per quanto riguarda la cedolare secca l'aliquota prevista per i contratti a canone concordato e agevolato, per gli immobili ubicati nei comuni sopra elencati, è pari al 15% contro il 21% di quella ordinaria.


Avvertenza
Questa utility è realizzata per un uso non professionale e le informazioni fornite si intendono a carattere puramente indicativo.
La valutazione per gli anni successivi al primo ha valenza puramente teorica poiché si basa su previsioni dell'utente circa il reddito e il tasso di inflazione futuri.


La Cedolare Secca

La "cedolare secca sugli affitti" è un'imposta introdotta nel 2011 che sostituisce quelle attualmente dovute sulle locazioni (articolo 3 del dlgs 23/2011).
La scelta se aderire o meno a questa nuova imposta è lasciata al locatore ed il nuovo regime si applica in alternativa a quello ordinario.
La "cedolare secca" sostituisce:
- l'Irpef e le relative addizionali regionali e comunali,
- l'imposta di registro (anche per le risoluzioni e le proroghe del contratto),
- l'imposta di bollo (come sopra).
NOTA: resta l'obbligo di versare l'imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.


Effetti sul Reddito

Il reddito assoggettato a cedolare:
- è escluso dal reddito complessivo ai fini Irpef.
- sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni.
- il reddito assoggettato a cedolare deve essere comunque considerato ai fini della determinazione dei requisiti per la determinazione di deduzioni, detrazioni, esenzioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al reddito (calcolo dell'ISEE, determinazione del reddito per essere considerato a carico etc.).


Chi ne può usufruire

Possono scegliere il regime della "cedolare secca" le persone fisiche proprietari o usufruttuari di immobili adibiti ad uso abitativo appartenenti alle categorie catastali dalla A1 alla A11 esclusa l'A10 (uffici o studi privati).
L'opzione può essere esercitata per ciascuna unità immobiliare e relative pertinenze se affittate congiuntamente all'abitazione principale.
Non possono aderire al nuovo regime le società e gli enti non commerciali e in ogni caso la scelta non può essere effettuata nell'esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.


Calcolo e versamento dell'imposta

La "cedolare secca" si calcola applicando un' aliquota fissa del 21% sull'intero canone di locazione annuo, qualunque sia l'importo.
L' aliquota scende al 15% per i contratti di locazione a canone concordato.
La cedolare deve essere versata entro i termini stabiliti per il versamento Irpef (sia per quanto riguarda l' acconto che il saldo).
A partire dal 2012 il versamento dell'acconto è pari al 95% dell'imposta dovuta per l'anno precedente con la seguenti modalità:

- in un'unica soluzione entro il 30 novembre di ciascun anno se l'importo è inferiore a 257,52 euro.
- in due rate del 40% e del 60% se l'importo dovuto è maggiore o uguale a 257,52 euro (la prima rata va versata entro il 16 giugno di ogni anno, la seconda entro il 30 novembre).

Il versamento della cedolare secca (sia in acconto che a saldo) va effettuato sempre con il modello F24, anche da coloro che si avvalgono dell'assistenza fiscale e presentano la dichiarazione dei redditi ad un CAF, a un professionista abilitato o al datore di lavoro come sostituto d'imposta.


Come esercitare l'opzione

Chi intende avvalersi del regime della "cedolare secca" può esercitare l'opzione in sede di registrazione del contratto compilando il modello semplificato Siria (approvato con provvedimento del 7/04/2011) oppure il modello 69.
Inoltre il proprietario deve dare comunicazione della scelta al conduttore (affittuario) con lettera raccomandata.
Nella lettera deve essere contenuta la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell'opzione sulla "cedolare secca", l'adeguamento Istat del canone di locazione, anche se previsto contrattualmente.
NOTA: la comunicazione è obbligatoria e deve essere inviata prima di esercitare l'opzione della "cedolare secca". Il mancato invio rende inefficace l'opzione stessa (articolo 3, comma 11 del DLGS 23/2011).


Durata dell'opzione

L'opzione vincola il locatore all'applicazione del regime della "cedolare secca" per l'intero periodo di durata del contratto o della proroga o per il residuo periodo nei casi in cui l'opzione viene esercitata per le annualità successive.
Il locatore ha la facoltà di revocare l'opzione durante ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l'opzione.
La revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell'imposta di registro relativa all'annualità di riferimento e obbliga al versamento della stessa imposta.
Resta salva la facoltà di esercitare nuovamente l'opzione nelle annualità successive.



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Calcolo dell'imposta di registro per contratti di locazione
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