Avvocato Anna Andreani      

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Questa applicazione consente di valutare la convenienza della cedolare secca sugli affitti, la nuova imposta sui redditi da canone di locazione che sostituisce l'Irpef e relative addizionali, la tassa di registro e l'imposta di bollo.
Oltre ai parametri relativi al contratto di affitto, alcuni utilizzati nel calcolo della tassa di registro, occorre indicare alcuni dati facilmente reperibili dall'ultima dichiarazione dei redditi al fine di determinare eventuali vantaggi o svantaggi derivanti dalla fascia di reddito di appartenenza.
Se il vostro contratto prevede la rivalutazione monetaria del canone, selezionate l'opzione "Rivalutazione Istat"; la percentuale di rivalutazione corrente è proposta in automatico sulla base dell'ultimo indice Istat e il suo valore è modificabile; è possibile indicare anche la percentuale di applicazione della rivalutazione scegliendo tra 50%, 75% e 100%.

Come utilizzare il calcolatore

La maschera dei parametri di calcolo è suddivisa in due sezioni:

1ˆ SEZIONE: dati del contratto di locazione

Tipologia del contratto:
Selezionare la tipologia del contratto stipulato: libero o concordato (v. nota sui contratti concordati).
Importo canone di locazione:
E' l'importo del canone di locazione stabilito nel contratto; per comodità potete indicare un importo mensile o annuale.
Rivalutazione Istat:
Anche l'adeguamento istat ha un suo peso nel determinare il risparmio effettivo in quanto, se è vero che l'adozione della cedolare secca comporta un certo beneficio da un punto di vista fiscale, soprattutto per chi è soggetto ad un'aliquota irpef elevata, è altrettanto vero che il locatore che opta per la cedolare secca rinuncia all'adeguamento istat del canone.
La percentuale prevista, valorizzata inizialmente con l'ultimo indice Istat disponibile, rappresenta il tasso di inflazione che si prevede per il futuro e serve per fornire una stima sul 'mancato incasso' della rivalutazione Istat.
Per una simulazione maggiormente realistica è possibile specificare anche la percentuale di applicazione della rivalutazione che generalmente è pari al 75%.

2ˆ SEZIONE: dati sul reddito

Reddito annuo:
E' il reddito complessivo percepito nell'anno come indicato nella dichiarazione dei redditi.
E' importante indicare se il reddito complessivo comprende già il canone di locazione oppure no; per verificarlo controllate il quadro RB del modello unico oppure il quadro B per chi compila il modello 730.
Si precisa che il reddito da locazione assoggettabile all'Irpef indicato nei modelli di dichiarazione è pari al 85% del canone annuale per i contratti liberi ed al 59,5% per i contratti concordati.
Se l'immobile è affittato da più di un anno è ragionevole pensare che il reddito indicato nell'ultima dichiarazione comprenda già il canone di locazione; in questo caso selezionate l'opzione "compreso il canone".
Viceversa, se siete al primo anno di affitto, il canone non può essere compreso nel reddito dell'ultima dichiarazione e pertanto dovete selezionare la voce "escluso il canone".
Totale oneri deducibili:
Questo campo è necessario per calcolare il reddito imponibile su cui calcolare l'Irpef e le addizionali comunali e regionali.
Il reddito imponibile si ottiene sottraendo dal reddito annuo le cosiddette 'deduzioni'; queste voci sono indicate nella dichiarazione dei redditi come 'Deduzione per abitazione principale' e 'Oneri deducibili'.
NOTA: se conoscete già il reddito imponibile indicatelo nel campo 'Reddito annuo' e lasciate vuoto il campo delle deduzioni.
Totale detrazioni e crediti d'imposta:
In questo campo potete inserire la somma delle detrazioni di imposta spettanti (ad esempio le detrazioni per carichi di famiglia, come la detrazione per coniuge a carico, e quelle da lavoro dipendente).
NOTA: anche se è facile confondere i termini esiste una sostanziale differenza tra 'deduzioni' e 'detrazioni': le deduzioni, come detto, vengono sotratte dal reddito complessivo per quantificare il reddito imponibile.
Dall' imponibile si calcola l' Irpef lorda da cui vanno tolte le detrazioni, ottenendo in tal modo l' Irpef netta dovuta al fisco.
Addizionale comunale:
Inserite in questo campo l'importo totale dell'addizionale comunale riferita all'ultima dichiarazione dei redditi.
Se non conoscete questo valore cercate qui l'aliquota prevista nel vostro comune di residenza ed applicatela al reddito imponibile.
Addizionale regionale:
Inserite in questo campo l'importo totale dell'addizionale regionale come indicato nell'ultima dichiarazione dei redditi.
Se non conoscete questo valore cercate qui l'aliquota prevista nella vostra regione di residenza ed applicatela al reddito imponibile.

NOTE

- per indicare eventuali cifre decimali potete utilizzare indifferentemente sia la virgola che il punto; nei campi espressi in Euro è possibile separare le migliaia con il punto (in tal caso è obbligatorio usare la virgola come separatore decimale).
- gli importi inseriti e le imposte calcolate sono sempre arrotondati all'euro superiore o inferiore.
- il canone di locazione annuo non può essere inferiore al 10% del valore catastale dell'immobile.

I contratti a canone concordato

Un canone di locazione si dice concordato (o convenzionale) se è determinato sulla base di accordi definiti localmente dalle associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini.
Per quanto riguarda la percentuale del reddito assoggettabile ai fini Irpef, oltre alla riduzione forfettaria del 15% valida per tutti i contratti ad uso abitativo, quelli a canone concordato beneficiano di una ulteriore riduzione del 30%.
Per questi ultimi è prevista inoltre una riduzione della tassa di registro pari al 30%
Le agevolazioni previste sono applicabili solo se gli immobili locati sono ubicati nei seguenti comuni:
- comuni con scarse disponibilità abitative individuati dall' art. 1, lettera a) e b) del DL 551/1988, ovvero i comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, i comuni con essi confinanti e gli altri comuni capoluogo di provincia.
- comuni ad 'alta tensione abitativa' individuati dal Cipe.
Le associazioni di categoria che predispongono gli schemi dei contratti concordati sono ad oggi CONFEDILIZIA, UPPI, APPC, ASPPI, UNIONCASA, CONFAPPI e ANPE per gli affittuari, SUNIA, SICET, UNIAT, ANIA, Unione Inquilini e CONIA per i conduttori.

La Cedolare Secca

La "cedolare secca sugli affitti" è un'imposta introdotta nel 2011 che sostituisce quelle attualmente dovute sulle locazioni (articolo 3 del dlgs 23/2011).
La scelta se aderire o meno a questa nuova imposta è lasciata al locatore ed il nuovo regime si applica in alternativa a quello ordinario.
La "cedolare secca" sostituisce:
- l'Irpef e le relative addizionali regionali e comunali,
- l'imposta di registro (anche per le risoluzioni e le proroghe del contratto),
- l'imposta di bollo (come sopra).
NOTA: resta l'obbligo di versare l'imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Effetti sul Reddito

Il reddito assoggettato a cedolare:
- è escluso dal reddito complessivo ai fini Irpef.
- sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni.
- il reddito assoggettato a cedolare deve essere comunque considerato ai fini della determinazione dei requisiti per la determinazione di deduzioni, detrazioni, esenzioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al reddito (calcolo dell'ISEE, determinazione del reddito per essere considerato a carico etc.).

Chi ne può usufruire

Possono scegliere il regime della "cedolare secca" le persone fisiche proprietari o usufruttuari di immobili adibiti ad uso abitativo appartenenti alle categorie catastali dalla A1 alla A11 esclusa l'A10 (uffici o studi privati).
L'opzione può essere esercitata per ciascuna unità immobiliare e relative pertinenze se affittate congiuntamente all'abitazione principale.
Non possono aderire al nuovo regime le società e gli enti non commerciali e in ogni caso la scelta non può essere effettuata nell'esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Calcolo e versamento dell'imposta

La "cedolare secca" si calcola applicando un' aliquota fissa del 21% sull'intero canone di locazione annuo, qualunque sia l'importo.
L' aliquota scende al 19% per i contratti di locazione a canone concordato.
La cedolare deve essere versata entro i termini stabiliti per il versamento Irpef (sia per quanto riguarda l'acconto che il saldo).
A partire dal 2012 il versamento dell'acconto è pari al 95% dell'imposta dovuta per l'anno precedente con la seguenti modalità:

Il versamento della cedolare secca (sia in acconto che a saldo) va effettuato sempre con il modello F24, anche da coloro che si avvalgono dell'assistenza fiscale e presentano la dichiarazione dei redditi ad un CAF, a un professionista abilitato o al datore di lavoro come sostituto d'imposta.
NOTA: Per il 2011 l'acconto deve essere versato nella misura del 68% anziché dell'85% come previsto inizalmente.

Come esercitare l'opzione

Chi intende avvalersi del regime della "cedolare secca" può esercitare l'opzione in sede di registrazione del contratto compilando il modello semplificato Siria (approvato con provvedimento del 7/04/2011) oppure il modello 69.
Inoltre il proprietario deve dare comunicazione della scelta al conduttore (affittuario) con lettera raccomandata.
Nella lettera deve essere contenuta la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell'opzione sulla "cedolare secca", l'adeguamento Istat del canone di locazione, anche se previsto contrattualmente.
NOTA: la comunicazione è obbligatoria e deve essere inviata prima di esercitare l'opzione della "cedolare secca". Il mancato invio rende inefficace l'opzione stessa (articolo 3, comma 11 del DLGS 23/2011).

Durata dell'opzione

L'opzione vincola il locatore all'applicazione del regime della "cedolare secca" per l'intero periodo di durata del contratto o della proroga o per il residuo periodo nei casi in cui l'opzione viene esercitata per le annualità successive.
Il locatore ha la facoltà di revocare l'opzione durante ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l'opzione.
La revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell'imposta di registro relativa all'annualità di riferimento e obbliga al versamento della stessa imposta.
Resta salva la facoltà di esercitare nuovamente l'opzione nelle annualità successive.

Servizi correlati

Adeguamento Istat del canone di locazione
Calcolo dell'imposta di registro per contratti di locazione
Calcolo rivalutazione monetaria

Per saperne di più

	La cedolare secca a cura dell'Agenzia delle Entrate
	Cedolare secca: istruzioni per l'uso
	Cedolare secca: i chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate

	Web www.avvocatoandreani.it